--- title: "Цены на недвижимость в Дубае в 2026: обвал или коррекция?" description: "Данные DLD о сделках с квартирами: динамика цен, районов и объёмов, а также практические проверки для покупателя." url: https://yolostay.ae/ru/journal/dubai-property-prices-2026/ language: ru alternates: en: https://yolostay.ae/journal/dubai-property-prices-2026/ ru: https://yolostay.ae/ru/journal/dubai-property-prices-2026/ updated: 2026-11-01 --- [Журнал](https://yolostay.ae/ru/journal/) · Инвесторам # Цены на недвижимость в Дубае в 2026: обвал или коррекция? 1 ноября 2026 · 8 мин чтения · YOLO STAY ![](https://yolostay.ae/wp-content/yolostay-journal/covers/dubai-property-prices-2026.webp) Данные DLD о сделках с квартирами: динамика цен, районов и объёмов, а также практические проверки для покупателя. **Главное** - Медианная цена готовых квартир за квадратный метр в сентябре—октябре была примерно на 5% ниже, чем в январе—феврале. - Число сделок в сентябре—октябре оказалось примерно на 28% ниже уровня января—февраля. - Центральные и премиальные районы в основном подешевели, а часть доступных внешних районов была стабильна или выросла. - Сравнивайте регистрации похожих квартир в том же доме и заранее учитывайте полную стоимость покупки. **Содержание** 1. Цены на недвижимость в Дубае в 2026: коррекция, не обвал 2. Что произошло после начала войны 3. Сделки с квартирами в Дубае по месяцам 4. Готовая недвижимость и off-plan: цены в Дубае 5. Где недвижимость в Дубае подешевела 6. Цены по планировкам 7. Стоит ли покупать недвижимость в Дубае сейчас 8. Что коррекция значит для владельца holiday home 9. Как правильно читать статистику рынка 10. Частые вопросы Цены на недвижимость в Дубае в 2026 году действительно снизились в части рынка, но данные DLD говорят о коррекции, а не об обвале. Медианная цена готовых квартир за квадратный метр сократилась примерно с 15 600 AED в январе—феврале до примерно 14 750 AED в сентябре—октябре, а число сделок стало примерно на 28% меньше. Покупателю стоит сравнивать конкретный дом, состояние квартиры и условия сделки, а не считать весь Дубай единым рынком. ## Цены на недвижимость в Дубае в 2026: коррекция, не обвал Мы изучили открытые данные Dubai Land Department: 104 783 зарегистрированные сделки с квартирами с 1 января по 31 октября 2026 года. В выборке только квартиры, а показатели ниже — медианы, не ценовой индекс. Это важно: медиана меняется и тогда, когда меняется состав проданных объектов. Медианная цена готовых квартир за квадратный метр снизилась примерно на 5% между началом года и последним двухмесячным периодом. У строящихся объектов снижение составило около 6%. Активность тоже остыла: месячный объём сделок с квартирами сократился приблизительно с 25 млрд AED в январе и феврале до примерно 15 млрд AED в сентябре и октябре. После роста примерно на 20% в 2025 году и прогнозов дальнейшего роста в начале 2026 года это заметное охлаждение. Но это не означает, что каждая квартира потеряла одинаковую долю стоимости или что началась волна вынужденных продаж. **Методика** Использованы открытые данные DLD, собранные YOLO STAY: зарегистрированные продажи с типом «Flat» с 1 января по 31 октября 2026 года. Виллы и земельные участки не включены. «Медианная цена за квадратный метр» — это середина набора сделок, а не городской ценовой индекс. ## Что произошло после начала войны Региональная война началась 28 февраля 2026 года, а 8 апреля было объявлено прекращение огня. В марте выручка отелей и ресторанов в Дубае резко снизилась, туристический поток просел. После прекращения огня, по сообщениям прессы, восстановились просмотры и заявки на ипотеку. Эти события объясняют слабую весну и более осторожный рынок в дальнейшем. Аналитики называют движение коррекцией, а не обвалом. Для покупателя важнее проверить, нужна ли продавцу определённость по срокам, сопоставима ли цена с регистрациями DLD и укладываются ли расходы по дому в план. ## Сделки с квартирами в Дубае по месяцам Число сделок снижалось не по прямой: в апреле регистраций было больше, чем в марте. Однако темп последних месяцев остался ниже, чем в начале года. Строящиеся объекты большую часть периода преобладали, но в октябре их доля стала минимальной за год. | Месяц | Сделки с квартирами | Доля off-plan | Общий объём | | --- | --- | --- | --- | | Январь | 11 884 | 73% | 24,6 млрд AED | | Февраль | 12 639 | 70% | 26,1 млрд AED | | Март | 10 750 | 77% | 22,1 млрд AED | | Апрель | 11 237 | 80% | 23,9 млрд AED | | Май | 8 572 | 78% | 14,4 млрд AED | | Июнь | 10 989 | 79% | 17,0 млрд AED | | Июль | 11 283 | 77% | 17,5 млрд AED | | Август | 9 755 | 75% | 15,4 млрд AED | | Сентябрь | 8 932 | 73% | 14,5 млрд AED | | Октябрь | 8 742 | 66% | 15,3 млрд AED | В сентябре—октябре сделок было примерно на 28% меньше, чем в январе—феврале. Доля off-plan опустилась до 66% в октябре: готовые квартиры заняли большую часть покупок. Сам по себе этот факт не объясняет мотивы отдельного покупателя. ## Готовая недвижимость и off-plan: цены в Дубае Последняя медианная цена готовых квартир составила примерно 14 750 AED за квадратный метр, строящихся — около 19 000 AED. В структуре off-plan больше новых и премиальных запусков, поэтому разница не означает скидку на одну и ту же квартиру. Готовая квартира позволяет увидеть планировку, свет, обслуживание и район до перехода права. Она также подходит владельцу, который хочет быстрее подготовить жильё для посуточной аренды. Off-plan даёт поэтапный график платежей, но требует уверенности в проекте, застройщике и сроке завершения. Деньги покупателя off-plan поступают на контролируемый DLD эскроу-счёт проекта, а сделка регистрируется во временном реестре Oqood. До оплаты проверьте статус проекта и сведения об эскроу в Dubai REST или на сайте DLD. При регистрации в Oqood уплачивается сбор DLD 4%. ## Где недвижимость в Дубае подешевела В центральных и премиальных районах медианы готовых квартир в основном снизились примерно на 5—10%. В более доступных внешних районах цены были стабильны или немного выросли. В таблице — медианные AED за квадратный метр в январе—феврале и сентябре—октябре; она не определяет цену отдельного дома, вида или этажа. | Район | Январь—февраль | Сентябрь—октябрь | Изменение | | --- | --- | --- | --- | | JVC | 14 438 AED | 13 528 AED | −6,3% | | Бизнес Бэй | 20 374 AED | 19 289 AED | −5,3% | | Дубай Марина | 19 393 AED | 18 285 AED | −5,7% | | Даунтаун | 27 817 AED | 25 881 AED | −7,0% | | Палм Джумейра | 31 578 AED | 29 277 AED | −7,3% | | Дубай Хиллс | 25 913 AED | 23 369 AED | −9,8% | | JLT | 16 014 AED | 14 585 AED | −8,9% | | JBR | 18 184 AED | 16 447 AED | −9,6% | | Арджан | 14 493 AED | 14 788 AED | +2,0% | | Дубай Продакшн Сити | 10 413 AED | 11 105 AED | +6,6% | С августа по октябрь больше всего сделок с квартирами было в Dubai South, JVC, Majan, Dubai Land Residence Complex, Business Bay и Arjan. Активность — полезный контекст, но не замена сравнению продаж в том же здании. ## Цены по планировкам Медианные цены сделок снизились по всем указанным типам квартир. У больших строящихся квартир разница заметнее: состав продаж в этом сегменте может быстро меняться. | Планировка | Готовая: янв.—февр. | Готовая: сент.—окт. | Off-plan: янв.—февр. | Off-plan: сент.—окт. | | --- | --- | --- | --- | --- | | Студия | 565 000 AED | 550 000 AED | 741 000 AED | 685 000 AED | | 1BR | 1 050 000 AED | 1 025 000 AED | 1 370 000 AED | 1 238 000 AED | | 2BR | 2 025 000 AED | 1 911 000 AED | 2 525 000 AED | 2 165 000 AED | | 3BR | 3 750 000 AED | 3 500 000 AED | 4 636 000 AED | 3 670 000 AED | ## Стоит ли покупать недвижимость в Дубае сейчас Покупка сейчас может быть разумной, если квартира отвечает понятной задаче, цена подтверждена сопоставимыми регистрациями DLD и у вас есть бюджет на полную стоимость сделки. Падающая медиана не делает выгодным каждое объявление. На готовом объекте может быть больше пространства для переговоров о цене, ремонте, меблировке или сроке передачи. До переговоров отделите цену квартиры от цены владения. Уточните, что входит в продажу, какие работы понадобятся сразу после перехода права и не меняют ли они смысл скидки. Если квартира приобретается как инвестиция, заранее решите, нужен ли вам готовый объект для посуточного размещения или приемлемо ждать завершения строительства. Так разговор с продавцом будет опираться на ваш сценарий, а не на общий страх перед рынком. - Проверьте сервисные сборы (service charges) конкретного дома через DLD Service Charge Index. - Для вторичной покупки за наличные заложите около 6—7%: в нашем примере 1BR за 1 025 000 AED с агентом дополнительные расходы составляют 67 305 AED, или около 6,6%. С ипотекой заложите 7—8%. - Сбор DLD при переходе права — 4%; выпуск свидетельства о собственности (title deed) и карта/план участка с прочими небольшими сборами стоят около 580 AED. - На вторичном рынке комиссия агента обычно составляет 2% плюс VAT и может обсуждаться. - До обязательств уточните условия банка: для первой квартиры до 5 млн AED экспат-резидент может получить до 80% LTV; для off-plan максимум — 50% LTV. Иностранцы могут покупать freehold в установленных районах, включая Marina, Downtown, Business Bay, JVC, JLT, Palm, Dubai Hills и Creek Harbour. Резидентство ОАЭ не требуется, а покупку можно провести удалённо по доверенности. **Чек-лист покупателя** Проверьте зарегистрированного продавца и номер квартиры; сравните недавние регистрации; осмотрите готовый объект или проверьте эскроу-счёт off-plan; уточните сервисные сборы; предусмотрите все расходы и наличные; включите в предложение важные для вас проверки. ## Что коррекция значит для владельца holiday home Если квартира покупается под посуточную аренду, она должна работать для гостя, а не только выглядеть удачно в таблице. Лучшие погода и цены в Дубае обычно приходятся на ноябрь—март; с июня по сентябрь очень жарко и обычно дешевле. Важнее районной медианы оказываются расположение, практичная планировка, мебель и работа здания. Проверьте, насколько будущему гостю понятны путь до нужных мест, заезд и бытовая логика квартиры. Объект с удобной кухней, местом для вещей и исправной техникой проще подготовить к проживанию. Не стоит считать ожидаемый доход из районной статистики: она не заменяет оценку конкретного предложения и плана работы с бронированиями. Посуточная аренда требует разрешения DET, а Airbnb показывает номер разрешения. Портал DET указывает освобождение от сборов за разрешение и лицензию holiday home с 1 мая 2026 года по 30 апреля 2027 года. Перед подачей уточните, что действует именно на вашу дату. Лицензированный оператор, например YOLO STAY, может подготовить квартиру для гостей и вести краткосрочные бронирования. ## Как правильно читать статистику рынка Воспринимайте цифры как карту, а не как оценку квартиры. Медиана за квадратный метр может снизиться потому, что продалось больше небольших квартир, больше объектов из доступного района или действительно более дешёвые аналоги. Самое полезное сравнение — недавние зарегистрированные сделки с похожими квартирами в том же доме с поправкой на состояние, этаж, вид и парковку. Отделяйте решение о покупке от прогноза рынка. Ни один набор данных не обещает следующий поворот цены. Зато цену, финансирование, расходы на сделку, дом и сценарий использования можно проверить уже сейчас. ## Частые вопросы ### Рынок недвижимости Дубая обваливается? Данные DLD по квартирам на 31 октября 2026 года показывают коррекцию: медианная цена готовых квартир за квадратный метр в сентябре—октябре была примерно на 5% ниже, чем в январе—феврале, а число сделок — примерно на 28% меньше. Это не равнозначно доказанному обвалу всего рынка. ### Подешевела ли недвижимость в Дубае в 2026 году? Во многих районах с готовыми квартирами — да, особенно в центральных и премиальных. В более доступных внешних сообществах цены были стабильны или росли. Сравнивайте конкретный дом и квартиру, а не только общий заголовок. ### Стоит ли покупать недвижимость в Дубае сейчас? Да, если квартира решает вашу задачу, цена подтверждена сопоставимыми регистрациями, а расходы на покупку учтены. Остывание рынка может дать повод для переговоров, но не отменяет проверку объекта. ### Недвижимость Дубая — это пузырь? По одним данным о сделках нельзя поставить такой диагноз. Текущие данные показывают снижение медиан и активности после сильного роста в 2025 году; аналитики называют это коррекцией. Оценивайте конкретный объект и срок владения. ### На сколько упали цены после войны? Для готовых квартир медианная цена снизилась примерно с 15 600 AED за квадратный метр в январе—феврале до 14 750 AED в сентябре—октябре, то есть примерно на 5%. Эти периоды совпадают с войной и прекращением огня, но статистика не позволяет приписать всё изменение одному событию. ### Будут ли цены в Дубае падать дальше в 2027 году? Никто не знает. Следите за числом зарегистрированных сделок, сопоставимыми продажами в выбранном доме, новым предложением, условиями финансирования и спросом на готовые квартиры и off-plan, а не принимайте прогноз за гарантию. Собственникам ## Сколько может приносить ваша квартира? Комиссия от 15%, подключение 0 AED, в убыточный месяц комиссии нет. Пришлём расчёт дохода по вашему дому. [Получить расчёт](https://yolostay.ae/ru/fees/#request) Материал носит общий характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила и сборы в Дубае меняются — перед сделкой сверяйтесь с официальными источниками (Dubai Land Department, Department of Economy and Tourism) или с нами. Журнал ## Читайте также ![](https://yolostay.ae/wp-content/yolostay-journal/covers/off-plan-vs-ready-dubai.webp) Инвесторам ### Off-plan или готовая квартира в Дубае: что выбрать в 2026 Сравниваем off-plan и готовую квартиру в Дубае: рассрочка, риски, ипотека, Golden Visa и данные DLD за 2026 год. Читать → → https://yolostay.ae/ru/journal/off-plan-vs-ready-dubai/ ![](https://yolostay.ae/wp-content/yolostay-journal/covers/buying-property-in-dubai-as-foreigner.webp) Инвесторам ### Как иностранцу купить квартиру в Дубае: расходы в 2026 Понятный гид по покупке квартиры в Дубае: freehold, этапы вторичной сделки, сборы DLD, ипотека и покупка из-за рубежа. Читать → → https://yolostay.ae/ru/journal/buying-property-in-dubai-as-foreigner/ ![](https://yolostay.ae/wp-content/yolostay-journal/covers/golden-visa-through-property.webp) Инвесторам ### Golden Visa в Дубае через недвижимость: правила 2026 Правила Golden Visa в Дубае: порог от 2 000 000 AED, расходы, ипотека, off-plan и порядок подачи. Читать → → https://yolostay.ae/ru/journal/golden-visa-through-property/ ## Контакты YOLO STAY - [Email](mailto:mail@yolostay.ae) - [+971 55 952 23 41](tel:+971559522341) - [WhatsApp](https://wa.me/971559522341) - [Instagram](https://www.instagram.com/yolostay.ae) --- Markdown-версия страницы https://yolostay.ae/ru/journal/dubai-property-prices-2026/. Карта сайта для ИИ: https://yolostay.ae/llms.txt