Сколько стоит владеть квартирой в Дубае: все расходы

Цена покупки — только первая строка. Чтобы честно сравнить доходность квартиры при годовой и посуточной аренде, нужно знать все регулярные расходы владельца и понимать, кто их платит в каждом варианте. Ниже — полный список, таблица «кто платит» и порядок, в котором стоит считать.

Расходы владельца при любом варианте

Service charge

Ежегодный взнос на содержание дома и комьюнити: охрана, уборка общих зон, лифты, бассейн, спортзал, ремонт фасада и инженерных систем. Считается от площади квартиры в дирхамах за квадратный фут. Бюджет каждого дома утверждает Dubai Land Department (RERA) — ставки по конкретному дому можно посмотреть в индексе service charges DLD. Разброс между домами большой: в доме премиум-класса с отелем и бассейном на крыше ставка может быть в несколько раз выше, чем в обычном жилом доме.

Страховка

Страховка самой квартиры и ответственности владельца. Для посуточной аренды нужен полис, который покрывает сдачу гостям — уточняйте это при покупке.

Ремонт и замена

Кондиционеры, сантехника, бытовая техника, покраска. В Дубае кондиционеры работают почти круглый год, поэтому их регулярное обслуживание — обязательная строка бюджета.

Коммунальные услуги

• DEWA — электричество и вода.
• Охлаждение (chiller) — в части домов кондиционирование оплачивает отдельно районный поставщик холода (district cooling). Обычно в счёте есть фиксированная часть, которая начисляется даже тогда, когда квартира пустует.
• Интернет и ТВ.

При годовой аренде коммунальные услуги платит жилец, при посуточной — владелец, и они входят в расходы квартиры.

Дополнительные расходы посуточной аренды

• Разрешение DET — от 370 AED в год за однокомнатную квартиру, до 1 270 AED за четыре спальни и больше.
• Комиссии площадок бронирования — Airbnb, Booking.com и другие удерживают свою долю с каждой брони.
• Уборка и бельё после каждого гостя.
• Расходники: гигиена, кухня, мелочи, которые гости ждут в квартире.
• Мебель и техника: при постоянной смене гостей износ быстрее, обновлять приходится чаще.
• Комиссия управляющей компании, если квартирой занимается оператор.

Кто что платит: годовая аренда и посуточная

Расход	Годовая аренда	Посуточно
Service charge	Владелец	Владелец
Страховка квартиры	Владелец	Владелец
DEWA, охлаждение, интернет	Жилец	Владелец
Разрешение DET	—	Владелец
Мебель и техника	Владелец, если сдаётся с мебелью	Владелец, обновление чаще
Уборка, бельё, расходники	—	Владелец (входит в расходы квартиры)
Комиссии площадок	—	Удерживаются из брони
Мелкий ремонт	Обычно владелец	Владелец
Управление	Агент — обычно разовая комиссия	Оператор — процент

Как посчитать свою квартиру

1. Возьмите service charge вашего дома из индекса DLD и умножьте на площадь.
2. Добавьте страховку и годовой бюджет на ремонт.
3. Для посуточной аренды добавьте коммунальные услуги за 12 месяцев, разрешение DET, расходники и обновление мебели.
4. Из ожидаемой выручки с гостей вычтите комиссии площадок и комиссию оператора.
5. Сравните результат с годовой арендой вашего дома минус service charge и ремонт.

В нашем калькуляторе для сравнения мы закладываем: комиссии площадок около 15%, коммунальные услуги около 1 100 AED в месяц, расходники 8 000 AED и обновление мебели 9 000 AED в год. Это наши допущения для средней квартиры, а не правило — для вашей мы посчитаем по фактам дома. Подробный пример — в статье «Посуточно или на год».

Как это видно у нас

Каждый расход по квартире собственник видит в приложении YOLO STAY с фото чека. В конце месяца приходит отчёт: доход, расходы, комиссия и сумма к выплате. Комиссия считается от результата месяца — дохода минус расходы, а в убыточный месяц её нет.